万亿资金缺口下地产股存亡逻辑与4条投资线索

一万亿资金缺口下的地产乱象 股神之路股票论坛% ~; j( J/ J$ C5 ]4 V: A6 D! N

  j$ g* f; g. I' G9 ?5 K6 ~" Qwww.gszl.org　　在乱世，活下来就是一种成就。 最好的股票论坛,巴菲特,股票软件,股票知识,股票入门,股票行情,股票软件下载,大智慧下载4 `" H6 r3 S, d! F7 n/ `
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　　自从2007年12月13日，万科董事长王石抛出“拐点论”之后，各路诸侯反复驳诘，尤以SOHO中国董事长潘石屹临阵倒戈，抛出 “百日剧变”论，和 “空军一号”谢国忠大胆预测“半数房地产企业破产”让业界不无颤抖。但我们一再强调，地产和股市是孪生兄弟，泡沫互相绑架，中国泡沫远未到破灭的时候。世界资本市场的规律表明，中国的这一轮资产价格调整乃是中期调整，我们认为也不至于到日本上世纪末一年6000多家公司破产那样哀鸿遍野的景象。但是，次贷危机深化和人民币“破6”后可能的盘整，隐含着地产调整放大的风险。
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$ T7 f9 ^* s: a2 r, s　　情况究竟严重吗？客观的说，地产上市公司的资金状况实在不容乐观。根据陆续公布的上市房企年报，每股经营现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产7523472.5万元，而负债总额达到32261632.27万元，也就是说目前地产上市公司的现金只能支付23%的债务，即便是风险巨大的短期债务，也只能支付32%。
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　　许多公司大概只能跟着万科的屁股，抓住存货周转这根救命稻草，但是这仍然不甚乐观，一些著名公司将面临困难。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42，5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31，保利的存货周转率只有0.25，招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。这说明以往房地产商以土地储备代替现金的生存模式，一旦市场冰冻期到来，脆弱的资金链受到严厉考验。 最好的股票论坛 让您成为下一个巴菲特!* X0 M' S& x9 A1 u3 S( E

7 Q8 ]  W6 m& h& o" y$ M3 c) }4 J　　直接融资渠道也被阻塞。恒大地产上市功亏一篑，被潘石屹视为“2008年中国地产界最具标志意义的事件”，并很可能阻断排在其后40多家急切盼望在资本市场融得救济款的待上市地产企业。绝望的地产商们要么转战私募融资或者地下钱庄，甚至出让股权。最近这一趋势已经抬头。
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　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰经过计算囤积土地开发资金、紧缩银根影响、直接融资萎缩和土地出让款后，得出如下惊人结论：2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元之多。 股神之路股票论坛( d! b7 R1 f9 g9 G) q  s, f; k$ Y

1 n8 p+ k3 I9 _1 e; ?9 C股神之路股票论坛　　回头看，这与1993年的地产泡沫破灭情形极其相似。去年年底，北京一位著名开发商说：“经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”很显然，现存的6万家房地产企业已然太多，但是谁是掉队的鸭子，谁又是牧羊犬？ 股票论坛,巴菲特,最好的股票论坛,股票软件,股票行情,股票知识,股票入门" @+ _% f7 Y: b+ D
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　　历史案例：四面楚歌中谁能突围？
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& k4 h( a" h* ~* A! H& R* U( g4 q股神之路股票论坛　　1993年的地产泡沫，几乎使得当初的房地产全军覆灭。目前的A股地产公司中，唯有万科、深长城、沙河股份、ST星源等历经并保存了下来。回头来看，及时上市融资有效的抵御了资金风险。而这些企业却唯独万科脱颖而出，其余都是磕磕碰碰过日子。
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5 t& j; t/ l. O+ @- k* P0 O3 Gwww.gszl.org　　原因很大在于王石的减法。这批公司当初都是混业经营，酒店、物业、运输、旅游等杂交。但在1993年，王石坚决将万科除了地产开发以外的业务忍痛割爱，放弃了以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成经营规模的发展方针，并确立了城市居民住宅为公司的主导业务。王石将“专注”理念在此后的15年里发展的淋漓尽致，最近的“住宅产业化”概念被广泛认为是地产“后暴利”潮流。而深长城却长期延续了的施工建设、酒店经营、房租租赁、物业等多元业务，结果在2004年被大幅拖累而亏损，一蹶不振后不得不转让股权。 最好的股票论坛 让您成为下一个巴菲特!1 u6 g; N9 J! r

( q8 ]' Q% P) M: R" X1 D股票论坛,巴菲特,最好的股票论坛,股票软件,股票行情,股票知识,股票入门　　这背后还隐藏的一个缘由是，出身民营企业的万科从一开始就相当注重公司治理和资本积累，在1993年就率先实施员工期权计划。此后持续的对人力资源体系和管理结构进行现代化处理，树立了相当好的榜样形象。而国有的深长城则去之深远。这种品质后来培养了金地集团、绿城集团等优秀公司。
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　　2000年前后的地产发轫期，与当下的情形更具有可比性，并且产生了千古案例——“被迅速击垮的黑马”顺驰，集纳了地产企业易犯的几乎所有重大失误。顺驰和万科同样作为行业集中度的倡导者，但两者结局截然相反，个中因素是什么？
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　　这被人归结为速度模式与稳重模式的较量。一些显然的短板是，市中缺乏一个上市平台，融资相当艰难，一招不慎满盘皆输。忙于扩张，属于人力资源管理，区域市场上爆发许多重大舞弊和错误决策。公司治理严重混乱，关联交易层出不穷，“顺驰是一个人的企业”。 最好的股票论坛 让您成为下一个巴菲特!# ^$ x/ G# A" q( o( \/ V

" j# @0 C2 `+ \/ A7 u3 g股票论坛,巴菲特,最好的股票论坛,股票软件,股票行情,股票知识,股票入门　　安全成长的地产公司大抵具有如下三项品格：专注的业务、持续的融资能力、良好的企业文化和公司治理。但是这一阶段房地产业虽然不顺，但绝非1993年的全盘皆输。顺驰作为个案的突然击倒是中国地产必然萌蘖的青春痘：资金链断裂。2005年地产飙升以来，以ST中房、深深房为代表的劣质地产股出现，其原因是土地储备的不足，而资金实力亏欠。这实际上暴露了地产牛市生存的另一个要素：规模。 $ y8 ?- a, }' `4 [

5 K% p" W0 {2 J& ]5 j, q4 C最好的股票论坛,巴菲特,股票软件,股票知识,股票入门,股票行情,股票软件下载,大智慧下载　　但是近两年来，对规模的极度迷恋，将事情又重新推回到顺驰的命题：扩张与现金流。一些年轻的上市公司，开始了“地王”生涯。