中国地产行业真的不行了吗
本文来自:股神之路 作者:li8q 阅读279次
地产行业的发展主要取决于几个因素：
1、货币的多少？人们收入的多少。
2、地产的供给和需求的平衡问题。
3、人们的预期心理。
现在进行分析：
1、货币的多少。
一、货币充裕。
我国改革开放30年，连续的贸易顺差带来了大量的货币积累（按照传统观点：贸易出超是财富的根源，国家富强的真谛）我国30年来积累了很多财富。诞生了大量的财团：温州财团，江浙财团，闽越财团等。具体数据：银行存款一直增长现在已经42万亿元了，其中居民存款估计15万亿元。外汇储备1.7万亿美元。总体而言货币相当充裕。
我国最近几年居民收入也是保持强劲增长，随着工资的上涨，行业的景气，人们的收入年保持6%的增长。虽然低于GDP的速度，但是也是可观的，而且速度在增加。
我国2008年外汇顺差继续保持增长，2008年估计外汇顺差在2000—2500亿美元。增加直接人民币达到1.5万亿元。间接增加货币在3万亿元（货币乘数）。外贸继续在创造财富，而且还在增加，中国的工业力量还在全面进步，国际竞争力继续扩大。最近资料表明，美国等经济没有想象那么悲观，美国的逆差趋势还在继续恶化。这将导致我国的财富继续增长，人民的货币收入继续增长。
我国人民币继续升值带来的货币增加不可小看，2008年估计升值速度在10%。将带来大量外来货币进入中国。中国将成为世界货币资金的套利场地。2008年前4月估计已经有2000亿美圆以上是这种动机进入中国的，最近香港居民也在将钱大量存在内地银行，这些都会带来我国货币量的增加。光这项年增加估计在5000亿美圆。保守增加货币投放3万亿元。
我国2008年自身GDP增长速度在9-10%。直接需要投放货币也在1万亿元。
综合以上因素，2008年我国将有货币增加在6万亿元以上。居民财富增加的货币价值增加在8万亿元左右（估计）。
二、不利的货币因素：
2008年我国采用了紧缩的货币政策，不断的回收货币，而且不计成本的回收，这点让世界别的国家望尘莫及。2008年前5月中央银行最少回收货币3万亿元。具体我统计过，但是数据丢了。主要采用提高存款准备金，大量发行央行票据，窗口指导等政策。平均一天都要操作200亿元的票据，中央银行手上的票据估计已经多的不行了。
2008年我国产生了历史性的熊市带来了居民大量的财富缩水。这很严重，估计缩水在2万亿元。
2、地产的供给与需求。
一、供给方面：2007年竣工面积5亿平米。销售大于竣工在7000万平米左右（大概）。2008年前3月销售大于竣工3100万平米。2008年估计竣工在5.5亿平米。2009年竣工在6.5亿平米，2010年竣工估计在7.5亿平米，2011年估计竣工在7亿平米。2012年估计在6.5亿平米。说明估计2009—2010年供给达到顶峰，后面受土地制约大量减少。
二、需求方面：2007年需求大于竣工7000万平米。2008年估计供给和需求相等。需求达到6亿平米。
三、潜在需求分析。2008年需求现在受到限制，销售面积最近数据显示同比下降1%左右。是最近多年来第一次下降。本人认为主要由几个因素导致：1、观望气氛（我就是这样的）；2、财富效应导致（2008年的熊市导致财富缩水2万亿元）；3、高价格导致人们收入短期增长跟不上；4、信贷政策（房产是长期财富，所以需要信贷支持）理论上一套房子应该是一个家庭10年的储蓄，所以需要银行支持10年信贷。但是国家又是加息，又是紧缩信贷的。
真正的需求（潜在需求）：
1、城市化年均2000万人，其中1000万的城市新出生人口的住房需求（人口红利），1000万人是农村进入城市的人口。按照人均20平米，需要住房4亿平米；
2、改善需求，按照我国发展速度年均需要改善个人面积在0.5平米，我国5亿城市人口，就是2.5亿平米的改善需求。加上办公房的改善需求（我国人均办公面积距离世界水平差距很大），保守一年需要0.5亿平米办公房。
3、投资需求，外资进入中国大多采用购置房产，同时我国的很多有钱人都有投资需求（通货膨胀的因素，财富储备的考虑等）保守一年需要0.5亿平米。
4、改造城市的需求。大量拆迁改造，年需求估计0.5亿平米。
以上合计需求在：8亿平米。这个数据至少存在10年以上的需求。
所以未来的供给和需求看典型还是供给紧张。
3、心理预期因素是由环境变化导致。
结论：地产未来绝对有黄金十年。
那么什么时间地产就会有机会呢？
1、国家放松货币政策。4月国家经济处于绿灯区这个新闻（2008年5月29日新闻）很有价值。说明我国经济的过热嫌疑已经结束。同时我国中央银行连续16次提高存款准备金，连续6次加息，美国又连续多次减息，本身已经构成未来国际放松货币政策的基础。我国加息的可能几乎没有了。所以最近估计国家会放松货币政策。通过工具就是减少票据发行。停止加息，停止上调存款准备金，然后放松信贷政策。本人估计这个时间在7-8月，2月前本人就说过我国将在7-8月放松货币政策，到时候大量的货币将从银行，中央银行流出来，产生大量的财富效应。
2、人们的收入继续增长，大量单位为了跑赢通货膨胀增加待遇。当积累到一定时间就会产生购买力了。
3、市场再次显现财富效应。外资的进入，人民币加速升值积累到一定时间。大量外来货币进入中国带来资产的大量增值导致大量的财富的增长，同时房产导致出现外资收购情况。投资需求大量出现。
4、地产需要降价到一定点位也是关键，这样才能激发具有稍微教差的人的购买力。本人估计深圳为例，关外9000元合理，关内15000元合理。
综合评价：地产的机会将在7-8月出现。而且以后将是长达数年的地产黄金时间。
点评沙河股份和招商地产：
7月沙河刚好卖假日大厦，招商地产也刚好进入大量开盘阶段。机会很大。
如果7-8月真的国家放松货币政策。2008年货币增加在7-8万亿元。带来的地产绝对有很大机会。
沙河股份2008年目标价在60-80元。
招商地产目标价也在60-80元。
